A divergência entre o que está registrado em cartório e o que existe fisicamente no imóvel é uma causa frequente de dores de cabeça em transações. Antes de avançar com qualquer negociação, é preciso alinhar o documento oficial com a realidade espacial para evitar interrupções no financiamento ou multas futuras por irregularidades construtivas.
O primeiro passo consiste em localizar a Matrícula do Imóvel, que é o documento de identidade da propriedade emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis. Nela, deve constar a descrição detalhada do bem, incluindo a metragem quadrada total. Não confunda a Matrícula com o espelho do IPTU, pois o carnê municipal tem finalidade fiscal e nem sempre reflete a situação jurídica atualizada ou precisa da estrutura.
Se a metragem na matrícula for diferente do que você observa no local — seja por um aumento de área construída após uma reforma ou pela fusão de ambientes que não foram averbados —, o imóvel está tecnicamente irregular. A ausência da chamada “averbação de construção” ou da atualização da área construída impede que a transação tramite com segurança, especialmente se envolver instituições financeiras que exigem que o registro espelhe exatamente o estado atual do bem.
Para realizar a conferência, você não precisa de equipamentos de topografia avançados, mas deve ser metódico ao percorrer os cômodos. Algumas áreas costumam gerar confusão quanto ao que deve ser contabilizado, e entender esses critérios ajuda a explicar por que sua medição pode diferir da oficial:
Nem toda diferença milimétrica é um problema grave, mas quando o desencontro entre a realidade e o documento é superior a uma margem aceitável, a regularização é indispensável. Se a planta física for substancialmente maior ou menor do que a descrita, o processo de venda pode travar, pois o banco ou o comprador exigirão uma retificação de área.
Nesses casos, a consulta a um engenheiro ou arquiteto é o caminho correto para elaborar um levantamento planialtimétrico ou uma planta atualizada. Esse profissional emitirá um laudo técnico que servirá de base para que o cartório realize a averbação da área real. Se o imóvel for um apartamento em condomínio, a administração também precisará ser notificada para atualizar a convenção condominial caso a mudança tenha alterado a fração ideal do imóvel.
Ao decidir se deve ou não seguir com uma negociação, utilize a clareza da documentação como critério principal: se o vendedor não dispõe da averbação da construção atualizada e a metragem física for visivelmente maior que a da matrícula, avalie se você está disposto a arcar com os custos de regularização técnica e o tempo necessário para trâmites cartorários antes da escritura definitiva. Se o vendedor não puder provar a legitimidade da área que está sendo vendida, o risco de o banco negar o financiamento ou de surgir uma pendência fiscal posterior é alto demais para ser ignorado.